全球最堅挺的樓市在哪里？這個答案可能很多人意想不到。
國土遼闊、人口稀少，經濟支柱靠旅游和資源型產業支撐的澳大利亞，竟然有著這個世界上最“牛氣沖天”的房地產價格。
從上世紀60年代初以來，澳大利亞的房價開始一路猛漲，到今年已經連續55年上漲！悉尼更是超過紐約和倫敦，成為全球房價第二高的城市（第一為香港）。
澳大利亞人報統計，在這輪全球周期最長的牛市中，澳大利亞的房價累計漲幅約6556%。
▲新加坡媒體關注澳大利亞樓市走勢
超高的房價背后，是家庭部門過高的負債。樓市泡沫也讓經濟學界擔心，澳大利亞的房價水平是否有足夠支撐，會不會在未來某天迎來雪崩式的房價“硬著陸”。
不過令澳大利亞政府、經濟學界和尚未買房的“首購族”來說，最近一個好消息可以讓他們稍微松一口氣：連續55年的牛市周期，終于結束了。
早在今年11月2日，瑞銀集團（UBS）經濟學家門就迫不及待地宣布，這個全球最長的房地產牛市已經終結。
根據瑞銀的計算，今年10月份，澳大利亞全國平均房價和五都（包括悉尼、墨爾本、布里斯班、阿德萊德和珀斯五大城市）核心城市房價均與9月份持平，漲幅為罕見的0.0%。
如果這還不夠有說服力的話，房地產公司Corelogic的最新數據顯示，今年11月悉尼房價環比下降0.72%，五都核心城市房價則下跌0.12%，房價連續瘋漲的勢頭，是真真切切地終止了！
經濟政策刺激樓市投資
除了國土面積遼闊之外，澳大利亞從人口和經濟體量來看，都不過是大洋中間的一個小國。為何其樓市能連續55年維持上漲呢？
較低的基準利率、寬松的杠桿信貸和有利于房地產投資者的稅收政策，刺激著澳大利亞樓市的投資熱潮。
12月5日，澳大利亞央行議息會議決定，繼續將基準利率維持在1.5%的水平，而未來幾年GDP增長預計將達到3%左右，而通脹率將維持在2%以下。進入21世紀以來，維持較低利率以推動投資和基建，成為澳央行長久以來的政策。
對投資者來說，低利率意味著較低的借款成本，而澳大利亞寬松的信貸環境，更刺激有實力的投資者加杠桿持有房產。
在澳大利亞，持有房產的人可以利用房價上漲部分帶來的浮盈（unrealized gains）作為“現金替代物”，沖抵下一次購房時的首付。也就是說，投資者不必賣掉手中的房產套現，就可以加杠桿購入下一套房產進行投資。
澳大利亞的稅收政策也非常有利于房產投資：在澳大利亞，房產持有成本（貸款利息和折舊，但不包含還款本金）可以在稅前直接抵扣工資等收入；而對于房產投資所得的獲利，澳政府只征收一般資本利得稅率的50%。
這三個因素相加，使得澳大利亞常年成為炒房樂土！
▲墨爾本房價/收入比在1965-2013年間節節攀升
中國買家銳減，澳大利亞房市降溫
據澳大利亞媒體統計，中國人占到全澳外國購房者的80%以上，而澳大利亞的樓市很大程度上依靠外國買家入場支撐。根據瑞信統計，以新南威爾士州為例，當地25%的新樓盤是由外國人買走。
中國買家對澳大利亞的態度從熱切轉為冷靜，使得澳大利亞樓市整體熱度驟降。
澳洲房地產商克什納表示，與2016年相比，今年中國買家在澳購房的規模將縮減三分之一以上。泰國等樓盤價格相對便宜的國家成了中國投資者的“新寵”，而且馬來西亞和英國等新興目的地也開始在中國投資者心中超過澳大利亞。
據ABC報道，2015-2016兩年間，中國人在澳大利亞買房總計超過320億澳元（約合人民幣1600億元），是美國買家的4倍之多，但今年澳大利亞政府對外國買家的高稅收嚇走了很多潛在的中國投資客。
以新南威爾士州為例，外國人購房的印花稅在今年被提高了一倍，最高可達5.5%，外國人買房后如果閑置不用，也要繳納1%的空置稅。
澳政府調控樓市見成效
隨著之前數十年樓市泡沫的積累，澳大利亞經濟被埋下了一個不小的“定時炸彈”。
2014年，國際貨幣基金組織（IMF）調查發現，澳大利亞的房價“遠遠高于歷史平均水位”，且該國房價收入比高居OECD國家第三，僅次于比利時和加拿大。
IMF副總裁朱民在國際貨幣基金組織官方博客上撰文認為，一些樓市過熱國家必須對房價漲勢嚴加監控，并用貨幣金融手段抑制房價泡沫的累積。
▲朱民在IMF博客撰文
2016年，OECD經合組織警告稱，澳大利亞的房價收入比處于“不可持續”的水平，未來房價可能會有“戲劇性的崩盤”。
LF Economics報告稱，由于在澳大利亞賬面浮盈可以代替現金做首付，層層加杠桿使得樓市債務總計達到1.7萬億澳元，約合人民幣8.5萬億元！
面對這樣危如累卵的“紙牌屋”，澳大利亞政府在今年終于下定決心收緊信貸，開始“拆彈”工作。
澳大利亞金融監管機構APRA規定，2017年房地產信貸增幅必須控制在10%以下，高風險類別的住房貸款不得超過30%。而根據澳大利亞統計局數據，2016年澳大利亞的房地產投資信貸增加了27.6%，高風險類別貸款占總信貸的40%以上。
同時，APRA也對開發商提出規定，樓盤50%以上必須賣給當地“剛需”群體，賣給外國炒房客的數量不得超過三分之一，并且外國人在銀行貸款買房將受到前所未有的嚴格限制。
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文章來源于中泰證券
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